[기고]임대주택, 내 집 마련 디딤돌로 혁신해야

2005년경 수도권을 중심으로 집값이 크게 뛰었다. 당시 집값 광풍은 DTI로 금융 대출을 조이는 조치가 효과를 보이면서 2009년을 정점으로 가라앉았으나 이후 2013년까지 단군 이래 최대 불황이라는 장기 침체가 이어졌다. 그러나 깊은 골짜기 너머 높은 산이 나타나듯 장기 상승 추세가 재연되었고, 최근 정점을 찍듯 대폭의 상승세가 펼쳐진 게 지난 15년 동안 널뛰기한 집값의 흐름이다.

집값의 큰 변동성은 유주택자에게는 치부(致富)의 기회가 되지만 무주택자에게는 재산 형성과 미래 설계의 기회가 차단되는 것을 뜻한다. 여기에 주택대출 규제까지 가해지면 자력이 부족한 실수요자는 더욱 자산시장에 참여할 수 있는 문이 좁아지는 것이다. 아무리 실수요자를 위한 부양 대책을 세운다 하더라도 시장에서의 강자와 약자의 법칙은 바뀌지 않는다. 누구나 자기 집을 마련하여 집값이 오르는 혜택을 누리고 싶어 한다.

주택보유 여부로 모든 것이 결정되는, 우리 사회에 깊은 상처를 내는 주택문제에 대해 필자는 정부가 공급하는 임대주택에 부분적인 해법이 있지 않을까 생각해 본다. 정부는 지난해 기준 170만호의 임대주택을 보유하고 있다. 전국 총 주택 수 2120여만호의 8% 수준이다. 그러면 공공임대주택에 살았던 기간만큼은 내 집이었다라는 혜택을 부여하면 어떻게 될까.

지금의 분양전환형 공공임대는 분양 시 한 세대만을 위한 주택이 된다. 주택을 짓기 위해 들어간 토지와 건설비가 국가 자원일진대 한 세대에게만 혜택이 가는 것은 공공주택 자원이 부족한 현실에서는 불합리하다.

이러한 방법을 제안해 본다. 장기임대로 운영하면서 신혼부부 등 여러 세대가 순차로 살며 내 집을 마련해서 나가는 거처가 되도록 한 뒤 15년 정도 뒤에 매각하는 것이다. 여기서 발생하는 매각 차익은 거주한 기간만큼 분배하고 또 일부는 재투자 재원으로 정부가 회수하는 방안이다. 화폐의 승수효과처럼 집도 여러 세대가 쓰면 몇 배의 공급효과가 생기지 않을까. 또 입주 세대도 분양전환 로또를 노리지 않게 되고 무주택자로서 집값이 오르는 데 대한 불안도 상쇄될 것이다.

이러한 방법은 또한 임대주택 입주자는 저소득층이라는 인식으로 임대아파트 주변 이웃들로부터 외면을 받고, 임대주택에 살려 하는 수요자들조차도 그 인식으로 살기를 꺼리게 되는 임대주택에 대한 긍정적 인식 전환에도 일조할 것이다. 임대주택 확대에 초점을 맞추되 ‘더 나은 삶을 위한 디딤돌로써 임대주택이라는 최고의 선택을 한 사람들’이라는 인식 전환을 동반해야 한다. 임대주택 거주를 저소득층이란 한정된 계층에 국한시키지 않고 입주자격의 다양화와 거주공간의 고급화, 규모의 다양화 등으로 임대주택에 변화를 만들어내야 한다.

물론 새로운 방식을 도입하기 위한 제도의 변경이 필요할 것이고 사회적 합의도 필요한 부분이다. 한편으로 저소득 계층이 장기간 임대주택에 마음 놓고 거주하도록 하는 장기 공공임대주택의 공급도 지속되어야 한다.

김희영 인천도시공사(iH) 경영본부장