[기고]집값 급등기, 서울시가 추진해야 할 정책 방향

서울 주택 가격의 오름세가 가파르다. 글로벌 금융위기 이후 하락했던 주택 가격이 2014년 하반기를 지나면서 상승세로 돌아섰고 최근엔 과열 양상을 보이고 있다. 해외는 어떤 상황일까? 프랑스, 네덜란드는 예외지만 글로벌 금융위기 이후 영국, 독일, 스웨덴, 노르웨이 등 유럽 주요 국가들과 미국의 주택 가격은 대체로 한국보다 높은 상승률을 나타냈다. 뉴욕, 런던, 도쿄 등 대도시들도 마찬가지로 서울의 주택 가격 상승률을 상회한다. 글로벌 금융위기를 배경으로 각국에서 추진한 양적완화 정책이 유동성을 늘려 주택 가격 상승에 영향을 미친 것으로 추정된다. 그런데 시민의 구매력이 반영되는 연소득 대비 주택가격의 비율(PIR·Price to Income Ratio)을 살펴보면, 서울은 뉴욕, 런던, 도쿄, 싱가포르 등에 비해 유사하거나 높은 수준을 보인다. 곧 주택 가격의 추가 상승을 유발할 수 있는 요인들을 적절히 통제할 필요성이 서울에서 특히 요구되는 것이다.

 

정부가 종합부동산 대책을 발표한 13일 오후 서울 강남구청 주택임대사업자등록 창구에 민원인이 몰려 붐비고 있다. 권도현 기자 lightroad@kyunghyang.com

 

하지만 서울시가 주택 가격 상승에 대해 직접 개입할 수 있는 여지는 크지 않다. 주택 수요를 억제하는 데 활용할 수 있는 금융대책과 세제대책은 중앙정부의 정책수단이기 때문이다. 서울시는 주거정책을 통해 주택 가격 상승으로 파생되거나 악화될 수 있는 문제들에 대응할 수 있는 시스템을 갖추는 것이 타당하다. 상대적으로 구매력이 부족한 중·저 소득층에게 주택 가격 상승이 미치는 부정적 영향을 줄이는 데 초점을 맞출 필요가 있다. 이런 맥락에서 보면, 공적 임대주택 공급을 포함한 각종 주거지원과 주거재생 정책 등은 주택 가격 상승기에 더욱 긴요하다. 역설적이게도 해외에서 주택 가격 급등은 민간임대 부문의 선진화, 지역 커뮤니티 활성화, 지자체 역할 강화, 부담 가능한 주택 재고 확충에 대한 정책적 관심을 불러일으키는 계기가 되기도 했다.

 

그렇다면 서울시는 요즘 같은 주택 가격 급등기에 어떠한 정책을 추진해야 할까? 첫째, 부담 가능한 공적 임대주택 재고를 지속적으로 확충하는 노력이 필요하다. 주택 가격 상승이 시민들의 서울살이를 위협하지 않도록 해야 하기 때문이다. 이러한 관점에서 볼 때, 중앙정부 정책인 신혼희망타운은 임대주택으로 공급하거나 환매조건부 분양주택으로 운영함으로써 해당 주택이 공공의 통제하에서 중·저 소득층을 위해 계속 사용되도록 하는 방안을 검토할 필요가 있다. 지금과 같은 분양주택 공급 방식은 자칫 최초 분양자에게 과도한 시세차익을 주어 자산 양극화를 부추기고 주변 주택 가격 상승을 유발하는 요인이 될 수 있다.

 

둘째, 민간임대주택 임차가구의 주거안정을 보장할 수 있는 대책이 필요하다. 공적 임대주택 공급은 주거지원이 필요한 가구 전체를 포괄할 수 있는 것이 아니므로, 공적 임대주택에 버금가는 주거안정을 민간임대주택에서도 구현할 수 있어야 한다. 월임대료 보조와 임대보증금의 저리 융자를 확대하고, 취약가구에 대한 주거 상담 및 주택 알선, 노숙 위기에 처한 가구를 위한 긴급주택 운영 등을 통해 주거안전망을 탄탄하게 구축할 필요가 있다.

 

셋째, 기존 주택의 효과적 관리와 성능 향상을 통해 서울 어느 곳이든 안전하고 질 높은 주거생활을 보장해야 한다. 주택 가격 상승이 노후주택의 관리 소홀로 이어져 주거 수준의 양극화를 초래하지 않도록 공동주택 관리 개선, 저층 주택 개량 지원 등이 이루어져야 하며, 노후주택이 밀집한 저층 주거지에서는 소규모 정비사업, 골목 단위 주택개량사업 등 주거재생사업을 활성화하는 노력이 필요하다.

 

이상의 정책들은 사실 주택 가격 급등기에만 필요한 것이 아니다. 주택 가격의 부침과 관계없이 서울시가 기본적으로 갖춰야 할 정책으로 보는 게 옳다. 그럼에도 주택 가격 급등기에 이와 같은 정책의 필요성을 논하는 것은 서울시의 주거정책이 더욱 개선되고 발전해야 하기 때문이다. 서울시 정책이 견고하게 시민의 삶을 지탱해준다면, 설사 주택 가격이 급등하는 상황이라 하더라도 시민의 서울살이는 지켜질 수 있을 것이다. 이런 때일수록 주택 가격 변화에 일희일비하기보다 정책의 기본에 충실할 필요가 있다.

 

<남원석 서울연구원 연구위원>